Un Balneario del Futuro
Proyecto de Inversión Sauce de Portezuelo
Un Negocio con Muchas Opciones
Información general
Lo que se ofrece en venta en este negocio es parte del balneario Sauce de Portezuelo, ubicado en el km 109 de la Ruta Interbalnearia, justo en el medio entre Punta del Este (25 kmts.) y Piriápolis (25 kmts.) y a solo 2 kmts. del Aeropuerto Internacional de Laguna del Sauce. Conocedores del país saben, que ésta es una de las zonas más exclusivas y privilegiadas del Uruguay.
Sauce de Portezuelo cuenta con una de las pocas playas privadas del Uruguay, 2,5 kmts. sobre el mar o 360.000 m² (!), con aguas transparentes y arena seca, blanca y terciada. La variada vegetación va desde palmeras, eucaliptus y acacias a árboles exóticos de importante porte. Del lado norte, el balneario es limítrofe con la Ruta Interbalnearia (1,2 kmts.). Hay varios accesos directos al lugar. La superficie total del lugar son 380 hectáreas, y la distancia de la ruta a la playa, o sea de norte al sur, es de 1.500 metros.
El fraccionamiento está realizado un 100% y consiste en 6.000 padrones de entre 400 y 1.200 m², aproximadamente, más algunos padrones especiales (ver abajo), siendo la superficie promedia de las propiedades 600 m² aproximadamente. Alrededor de 70% de la camineria prevista en el plano ya se hizo, solo hay que hacerle el mantenimiento en acuerdo con la Intendencia. El cableado de energía eléctrica y telefonía está en el fraccionamiento. El abastecimiento con agua potable y saneamiento son individuales, por pozos, como es habitual en toda la zona balnearia. Pero se puede conseguir un abastecimiento por OSE sin problema alguno.
Todavía hay pocas construcciones (casas) en el lugar. Actualmente se está construyendo un hotel sencillo frenta a la playa, con capital de un grupo cordobés (Argentina).
La pesca tanto de orilla como embarcada en el lugar es muy buena y variada. Según la corriente, uno puede pescar especies de agua salada o agua dulce, como ser corvina, bagre, cazón. A tan solo 7 kmts. de distancia, en Piedras del Chileno, se está contruyendo un nuevo puerto de yates, que complementará las dos marinas ya existentes en Punta del Este y Piriápolis.
Los impuestos (contribución inmobiliaria) son de solo aprox. U$S 100 por año por padrón.
La inversión
Lo que se ofrece aquí son 400 padrones de entre 500 y 1.000 m², aproximadamente, que pertenecían al fundador de Sauce de Portezuelo y están ahora siendo vendidos por sus herederos. Dichos padrones están repartidos por todo el fraccionamiento, siendo el propietario formal de ellos una S.A. Comprando dicha S.A., el inversor adquiere también los derechos sucesorios.
Precio total: U$S 4.000.000
Por este dinero, el comprador adquiere aprox. 240.000 m² de tierra, repartidos entre 400 solares de aprox. 600 m² c/u, más 12,5 hectáreas repartidas entre tres padrones grandes (ver abajo), en un precio regalo de U$S 10,96 por m², muy por debajo del precio de mercado actual. En la medida que el balneario tomará forma, los precios subirán considerablemente – un hecho absolutamente seguro y comprobado por muchos antecedentes similares en el Uruguay de la actualidad.
En otras palabras: Ya solo como simple inversión inmobiliaria, esto sería un brillante negocio, dado que el inversor recuperará su dinero tan solo revendiendo la tercera parte de los solares adquiridos. Pero eso solo es una parte, y quizás no la más atractiva, del negocio que se plantea aquí (ver abajo).
Información adicional
Hay 200 solares más prontos para hacer prescripción y formar parte del paquete. No están incluidos en este precio.
No hay hipotecas, y la deuda de contribución existente está comprendida dentro de los U$S 4.000.000, al igual que los embargos vigentes. A continuación una breve reseña histórica:
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1990 fallece el padre de los actuales dueños, el propietario único de la S.A., dueña formal de los 400 solares y dueña de los tres solares especiales.
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1992 comienza la disputa entre los actuales dueños por el control de la S.A.
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1993 comienzan a actuar abogados por ambas partes, y al ver los bienes en juego, comienzan a enredar las cosas para alargar los juicios y para favorecerse.
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1996 comienzan los problemas de los actuales dueños con sus respectivos abogados, y estos entablan demandas por honorarios y traban embargos sobre bienes de la S.A. y los derechos sucesorios.
En la actualidad, los propietarios están distanciados por reproches mutuos, y los abogados quieren vender sus derechos de cobro (incluidos en los U$S 4.000.000).
Existe otro embargo a la S.A. por la compra de un camión, y el dinero para levantarlo está incluido en los U$S 4.000.000.
La Intendencia podría posiblemente intentar de expropiar la playa privada, que está comprendida en un solo padrón, oficialmente registrado y reconocido. En el caso de que la Intendencia inicie un juicio y lo gane, deberá pagar una indemnización muy importante y, sobre todo, la situación de la playa no cambiaría en nada, ya que seguiría siendo utilizada por la gente del balneario.
Un negocio a largo plazo
Quizás el mejor negocio de ésta inversion es después la administración del balneario. Contra un 30% de las ganancias, nosotros nos haríamos cargo de toda la organización y los trabajos a realizar. El inversor tendrá el 70%.
Un balneario de este tipo necesita:
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Un servicio de vigilancia del lugar, las casas e instalaciones
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Una seccional de policía propia
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Una estación de bomberos, con la infraestructura de hidrantes etc. correspondiente
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Servicio de emergencia medica, a lo mejor con una pequeña policlínica para primeros auxilios en el lugar
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Servicios de mantenimiento de todo tipo
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Una guardería de infantes
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Y mucho más
Qué propietario no pagaría con gusto, digamos, U$S 200 por año para despreocuparse de todos estos temas? Si solo un 80% de los 6.000 padrones del balneario estarían incluidos, ya se hablaría de U$S 960.000 anuales (200 U$S x 4.800 padrones).
Fotos y planos adjuntos
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I) Toma satelital del lugar (GoogleEarth)
- A) Mapa de la zona
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B) Plano de fraccionamiento
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C) Plano con los predios grandes marcados
Incluidos en el paquete:
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- Violeta - Predio de 8.5 ha
- Verde - Predio de 1.5 ha
- Rojo - Predio de 2.5 ha
No incluidos en el paquete:
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- Fucsia - Hotel en construcción
- Amarillo – Mirador
- Celeste - Espacio verde (que se puede recuperar e incluir)
- Foto 1: Vista del mar y la playa
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Foto 2: Una calle de tierra del lugar
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Foto 3: El mirador mencionado
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Foto 4: Vista desde la playa hacia Punta del Este y Casa Pueblo. La casa forma parte del paquete.
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Foto 5: Iglesia existente en un predio, que forma parte del paquete
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Foto 6: Casa ubicada en el predio de 8.5 ha. (incluido en el paquete)
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